Detta \u00e4r den sj\u00e4tte artikeln om bygg- och fastighetskrisen i Spanien. Vi som skriver artiklarna hade planer p\u00e5 att publicera en artikel i maj, men vi avstod, eftersom vi inte kunde komma med n\u00e5got nytt i fr\u00e5gan om fastighetskrisen Av Stefan Jakas, Fil Mag och Civilekonom, Anders Str\u00f6mberg, Civilekonom och Richard Gilhorn, Civilekonom<\/p>\n
Nu, tv\u00e5 m\u00e5nader senare s\u00e5 \u00e4r l\u00e4get ett annat och det verkar som om marknaden befinner sig i en intressant brytpunkt. I denna artikel beskriver vi den r\u00e5dande situationen under n\u00e5gra rubriker. Sedan \u00e4r det upp till fastighetsspekulanten att g\u00f6ra sin egen v\u00e4rdering baserat p\u00e5 v\u00e5ra iakttagelser och analyser.
\nV\u00e5rt fokus \u00e4r fastighetsmarknaden p\u00e5 Costa del Sol och vi betraktar naturligtvis marknaden ur k\u00f6pares perspektiv. Vi har dessutom begr\u00e4nsat studierna till \u201dett andraboende\u201d eftersom det \u00e4r denna som \u00e4r av intresse f\u00f6r oss som har, eller st\u00e5r i ber\u00e5d att investera i, ett boende i Spanien.<\/p>\n
Som alltid baseras v\u00e5ra analyser p\u00e5 officiell statistik och material fr\u00e5n seri\u00f6sa k\u00e4llor.<\/p>\n
F\u00f6r att s\u00e4tta denna artikel i sitt sammanhang s\u00e5 rekommenderar vi att man l\u00e4ser de artiklar som publicerats tidigare m\u00e5nadstidningen Svenska Magasinet och som ocks\u00e5 finns p\u00e5 www.coastliving.eu <\/p>\n
Sammanfattning – Den enas d\u00f6d \u00e4r den andras br\u00f6d
\nM\u00e5nga bed\u00f6mare, inklusive Asesores Financieros Internacionales (AFI), s\u00e4ger att v\u00e4ndningen kommer 2012. Vi h\u00e5ller med om denna bed\u00f6mning – en bed\u00f6mning som vi kommunicerade redan h\u00f6sten 2008 d\u00e5 vi pratade om en konjunkturv\u00e4ndning 2009, d\u00e4r bygg- och fastighetsbransch ligger 2 \u00e5r efter i konjunkturcykeln.
\nDock trodde vi inte att l\u00e4get skulle vara s\u00e5 dystert som det \u00e4r sommaren 2009. I krisens sp\u00e5r f\u00f6ljer m\u00e5nga konkurser, ca 1 miljon os\u00e5lda fastigheter, prisdumpningar etc.<\/p>\n
Sammantaget blir slutsatsen att det nu som fastighetsk\u00f6paren skall vara aktiv f\u00f6r att under de tv\u00e5 kommande \u00e5ren finna sitt dr\u00f6mboende till ett bra pris. Och den som \u00e4r ute i god tid har ju m\u00f6jligheten att plocka russinen ur kakan.<\/p>\n
Hur ser de globala indikatorerna ut?
\nPresident Barack Obama talar om \u201dglimtar av hopp\u201d och hans centralbankschef Ben Bernanke om \u201dgr\u00f6na skott\u201d. OECD och IMF justerar upp sina konjunkturprognoser. L\u00e5gkonjunkturen \u00e4r p\u00e5 v\u00e4g att bottna. Men det betyder knappast att de gr\u00f6na skotten under en n\u00e4ra framtid kommer att blomma ut i en ny, prunkande h\u00f6gkonjunktur. Det \u00e4r betydligt mer troligt att v\u00e4rldsekonomin efter den akuta krisen g\u00e5r fr\u00e5n nattsvart till gr\u00e5.
\nDe \u00f6kade f\u00f6rhoppningarna\u2013eller \u00e5tminstone en minskande oro\u2013f\u00e5r ocks\u00e5 ett visst st\u00f6d fr\u00e5n tv\u00e5 tunga, globala prognosmakare: Internationella Valutafonden (IMF) i Washington och Paris- baserade OECD. I f\u00e4rska rapporter har de justerat upp sina f\u00f6ruts\u00e4gelser f\u00f6r v\u00e4rldsekonomin en aning vad g\u00e4ller s\u00e5v\u00e4l 2009 som 2010.<\/p>\n
\u201dOv\u00e4ntat starkt andra kvartal p\u00e5 v\u00e4rldens aktieb\u00f6rser\u201d. Dow Jones industriaktieindex p\u00e5 New Yorkb\u00f6rsen gick upp med n\u00e4stan 30 procent fr\u00e5n det 12-\u00e5rsl\u00e4gsta som noterades den 9 mars.
\nB\u00f6rser i USA, Asien och Europa visar p\u00e5 stabilisering och upp\u00e5tg\u00e5ende trender. Bilden speglar b\u00f6rsen i USA.<\/p>\n
Tillv\u00e4xten i Kina inger hopp om b\u00e4ttre tider, \u201dFramtidstron p\u00e5 v\u00e4g upp i Japan\u201d. Konfidensindikatorn i den kvartalsrapport som speglar st\u00e4mningsl\u00e4get i det japanska n\u00e4ringslivet\u2013Tankanrapporten\u2013har f\u00f6r f\u00f6rsta g\u00e5ngen p\u00e5 tv\u00e5 och ett halvt \u00e5r stigit.<\/p>\n
Den svenska industrin v\u00e4xer igen\u201d. Ink\u00f6pschefsindex tog ett ov\u00e4ntat stort skutt upp\u00e5t i juni och la sig p\u00e5 en niv\u00e5 som pekar p\u00e5 att industrin expanderar.<\/p>\n
Hur ser de fundamentala v\u00e4rderingsparametrarna i Spanien ut?
\nDen b\u00e4sta k\u00e4nslan f\u00f6r h\u00e4lsan i den spanska ekonomin f\u00e5r man genom att studera de fundamentala indikatorerna som BNP tillv\u00e4xt, arbetsmarknaden, byggproduktion etc. Den spanska Centralbanken (Banco de Espa\u00f1a) publicerar mycket statistik och j\u00e4mf\u00f6r ocks\u00e5 sina prognoser med bland annat OECDs bed\u00f6mningar i syfte att f\u00e5 en v\u00e4l balanserad rapportering.<\/p>\n
Om man studerar det gedigna materialet som publiceras s\u00e5 visar prognoserna att b\u00e4ttre tider stundar! I statistiken nedan \u00e4r ju naturligtvis den h\u00f6ga arbetsl\u00f6sheten ett stort bekymmer i den spanska ekonomin.<\/p>\n
Hur ser fastighetsmarknaden ut i Spanien?
\nVad g\u00e4ller investeringar s\u00e5 ser den ut s\u00e5som i maj \u2013 rabatterna varierar mellan 10 och 50% beroende p\u00e5 l\u00e4get f\u00f6r fastigheten.
\nAuktionsmarknaden som vi tidigare skrev \u00e4r naturligtvis intressant, men \u00e4r till f\u00f6r den som \u00e4r ben\u00e4gen att ta st\u00f6rre risker. Det g\u00e5r att fynda, men man kan ocks\u00e5 k\u00f6pa grisen i s\u00e4cken.
\nAtt k\u00f6pa ett objekt genom en bank b\u00f6r vara tryggt.
\nDen b\u00e4sta aff\u00e4ren g\u00f6r man f\u00f6rmodligen genom att k\u00f6pa genom en objektiv och oberoende m\u00e4klare.<\/p>\n
Om man studerar hyresmarknaden s\u00e5 kan man finna ett nytt beteende hos de som v\u00e4ljer att hyra sitt dr\u00f6mboende f\u00f6r kortare eller l\u00e4ngre period.
\nEn av de av de st\u00f6rsta akt\u00f6rerna, som har ca 12 miljoner bes\u00f6kare, kan bland annat rapportera f\u00f6ljande:<\/p>\n
Intresset f\u00f6r uthyrning \u00e4r betydligt st\u00f6rre, eftersom en hotellvistelse i popul\u00e4ra orter kan vara upp till 4 g\u00e5nger dyrare!
\nH\u00e4lften av uthyrarna hos Holiday entals, erbjuder rabatter, ofta i form av till\u00e4ggstj\u00e4nster eller en gratis hyresdag
\nBokningar g\u00f6rs ofta i sista stund<\/p>\n
Man konstaterar ocks\u00e5 att Costa del Sol kvarst\u00e5r som den popul\u00e4raste destinationen samt att priserna p\u00e5 denna kust har minskat marginellt. P\u00e5 orter som Torrevieja, Alicante, Granada, Cadiz \u00e4r rabatterna ca 20 %.<\/p>\n
Har spanska bankerna blivit fastighetsbolag?
\nSvaret p\u00e5 den fr\u00e5gan \u00e4r naturligtvis nej, men m\u00e5nga sparbanker, sk cajas, tillh\u00f6r numera skaran av de st\u00f6rsta fastighets\u00e4garna och m\u00e5nga banker har startat verksamheter som endast har till uppgift att avveckla d\u00e5liga fastighetsaff\u00e4rer. 90-tals-fenoment Venantius, i Sverige, k\u00e4nns igen!
\nEnligt tidningen \u201dEl Mundo\u201d verkar det dessutom som om bankerna inte sj\u00e4lva vet hur stora deras best\u00e5nd \u00e4r. Och volymen synes \u00f6ka. Men bankerna kan bara skylla p\u00e5 sig sj\u00e4lva eftersom de varit s\u00e5 frikostiga i sin utl\u00e5ning.
\nS\u00e5lunda har tex Banco Santander 1.300 reafastigheter i sin portf\u00f6lj, BBVA 1500 fastigheter, La Caixa 2000, CAM ca 2500 etc..
\nDe rabatter som bankernas fastighetsbolag beviljar varierar mellan 10 och 50% och finansieringen kan vara upp till 100% med 40 \u00e5rs amortering. Detta l\u00e4ge b\u00f6r man ju naturligtvis f\u00f6rs\u00f6ka utnyttja.<\/p>\n
Hur g\u00e5r de med f\u00f6rs\u00e4ljningen p\u00e5 Gazules del Sol?\u2013 v\u00e5rt benchmark projekt?
\nVi har f\u00f6ljt detta projekt sedan 2005, eftersom vi har haft egna intressen i projektet. Fr\u00e5n att ha varit ett sorgebarn s\u00e5 slutar projektet i en solskenshistoria. F\u00f6rs\u00e4ljningen av l\u00e4genheterna har g\u00e5tt extremt bra och f\u00f6reningen har b\u00f6rjat fungera. Av 174 l\u00e4genheter \u00e4r nu 20 l\u00e4genheter os\u00e5lda! Sk\u00e4let till framg\u00e5ngen \u00e4r att kunden f\u00e5r mycket f\u00f6r pengarna.
\nPriss\u00e4nkningarna i omr\u00e5det \u00e5terspeglar ett genomsnitt i Spanien och \u00e4r inte representativt f\u00f6r Costa del Sol.<\/p>\n
Det \u00e4r ocks\u00e5 intressant att konstatera att de flesta k\u00f6parna \u00e4r direktkunder \u2013 investerarna lyser med sin fr\u00e5nvaro. Det \u00e4r ocks\u00e5 trevligt att konstatera att det \u00e4r ovanligt m\u00e5nga spanjorer som har investerat och det finns tydliga tecken p\u00e5 att k\u00f6pare fr\u00e5n \u201dnya\u201d l\u00e4nder visar sig. Framf\u00f6rallt \u00e4r det ett stort inslag av fransm\u00e4n, men \u00e4ven k\u00f6pare fr\u00e5n l\u00e4nder som Indien och Sydafrika b\u00f6rjar synas p\u00e5 bostadsmarknaden p\u00e5 Costa del Sol! Kan fransm\u00e4nnens n\u00e4rvaro vara ett tecken p\u00e5 att det \u00e4r f\u00f6r dyrt att investera i Frankrike?<\/p>\n
Hur ser kalkylen ut?
\nDetta \u00e4r intressant! Den kalkyl som uppr\u00e4ttades i april har helt klart blivit riktigt bra f\u00f6r den som skall investera p\u00e5 Costa del Sol. R\u00e4ntan har g\u00e5tt ned, priserna har g\u00e5tt ned och hyresniv\u00e5erna ligger still. Observera att detta g\u00e4ller inte tex Alicante- eller Murcia-regionen. H\u00e4r har hyrorna g\u00e5tt ned ca 15%, vilket i sig inte \u00e4r s\u00e5 mycket om man j\u00e4mf\u00f6r med \u201drabatterna\u201d som \u00e4r ca 25% p\u00e5 Costa Tropical.
\nDriftnettot p\u00e5 v\u00e5r kalkyl ger nu ett \u00f6verskott p\u00e5 4000 \u20ac per \u00e5r, vilket inte \u00e4r s\u00e5 mycket, men det har i varje fall g\u00e5tt \u00e5t r\u00e4tt h\u00e5ll.<\/p>\n
Kalkylen bygger p\u00e5 f\u00f6ljande parametrar: Investering 198 000 \u20ac, R\u00e4ntesats p\u00e5 2%, driftkostnad (hyra, skatter, el, avskrivning) p\u00e5 5 800 \u20ac samt en bel\u00e4ggningsgrad p\u00e5 37%.<\/p>\n
Hur ser gatulivet i Marbella ut?
\nEn v\u00e4rdem\u00e4tare p\u00e5 marknaden \u00e4r att bes\u00f6ka Marbella och uppleva folkvimlet samt studera hur n\u00e4ringslivet fungerar. Det \u00e4r f\u00f6rv\u00e5nansv\u00e4rt f\u00e5 som skyltar med \u201dSt\u00e4ngt\u201d eller \u201dUtf\u00f6rs\u00e4ljning\u201d och det \u00e4r fortfarande livligt p\u00e5 gatorna, \u00e4ven om det \u00e4r helt klart att ruljansen \u00e4r mindre nu \u00e4n f\u00f6r 2 \u00e5r sedan. Bilden nedan visar hur det kan se ut p\u00e5 strandpromenaden i Marbella en s\u00f6ndag i juli.<\/p>\n
Denna artikel har haft ambitionen att ta temperaturen p\u00e5 fastighetsmarknaden, ur ett globalt, europeiskt och nationellt spanskt perspektiv. Vi har studerat statistik och g\u00e5tt p\u00e5 gatorna i Marbella f\u00f6r att p\u00e5 b\u00e4sta s\u00e4tt f\u00e5nga nul\u00e4get och f\u00f6rmedla detta till l\u00e4saren med f\u00f6rhoppningen att l\u00e4saren f\u00e5r en objektiv beskrivning av nul\u00e4get. Chansen att fynda p\u00e5 fastighetsmarknaden kommer att finnas ett \u00e5r fram\u00f6ver, men att p\u00e5b\u00f6rja letandet efter dr\u00f6mobjektet om ett \u00e5r kan vara f\u00f6r sent.
\nNu ligger n\u00e4sta alla indikatorer r\u00e4tt f\u00f6r ett k\u00f6p \u2013 priset p\u00e5 fastigheten, l\u00e5g r\u00e4nta, st\u00e4rkt krona och en konjunktur som h\u00e5ller p\u00e5 att v\u00e4nda!
\nN\u00e4sta artikel kommer att handla om livet i Nueva Andalucia! <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Detta \u00e4r den sj\u00e4tte artikeln om bygg- och fastighetskrisen i Spanien. Vi som skriver artiklarna hade planer p\u00e5 att publicera en artikel i maj, men vi avstod, eftersom vi inte kunde komma med n\u00e5got nytt i fr\u00e5gan om fastighetskrisen Av Stefan Jakas, Fil Mag och Civilekonom, Anders Str\u00f6mberg, Civilekonom och Richard Gilhorn, Civilekonom Nu, tv\u00e5 […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":2771,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[4,37],"tags":[],"class_list":["post-2770","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artiklar","category-hem-bostad"],"yoast_head":"\n