P\u00e5 senare tid har en av de viktigaste fr\u00e5gorna mellan k\u00f6pare och s\u00e4ljare handlat om f\u00f6rfarandet f\u00f6r att fastst\u00e4lla att en fastighet godk\u00e4nns trots att den faller utom stadsplaneringen, kallad DAFO eller SAFO p\u00e5 spanska. Vad \u00e4r det bra f\u00f6r, vilka \u00e4r konsekvenserna, vem sk\u00f6ter det och vad kostar det m.m Av Natalie Larsson<\/p>\n
Grundl\u00e4ggande regler f\u00f6r att k\u00f6pa bostad p\u00e5 landet Innan vi b\u00f6rjar prata om f\u00f6rfarandet \u00e4r det enligt min erfarenhet med kunder som letar efter hus p\u00e5 landet, n\u00f6dv\u00e4ndigt att n\u00e4mna att det inte \u00e4r m\u00f6jligt att vidta f\u00f6ljande \u00e5tg\u00e4rder p\u00e5 tomter p\u00e5 ej stadsplanerad mark p\u00e5 landsbygden: Bygga en bostad om det inte finns en avsikt att utf\u00f6ra n\u00e5gon slags professionell aktivitet inom jordbruk eller boskapsh\u00e5llning p\u00e5 tomten.<\/p>\n
Utf\u00f6ra renoveringar och\/eller nybyggnationer p\u00e5 redan existerande byggnader \u2013 b\u00e5de p\u00e5 insidan och p\u00e5 utsidan. Man k\u00f6per det som finns och det \u00e4r inte till\u00e5tet att \u00e4ndra p\u00e5 n\u00e5got.
\nMan kan uppf\u00f6ra en byggnad f\u00f6r att erbjuda logi p\u00e5 landsbygden eller f\u00f6r att driva ett Bed & Breakfast men innan det \u00e4r det n\u00f6dv\u00e4ndigt att uppr\u00e4tta en handlingsplan som ska godk\u00e4nnas av Andalusiens regionala regering. Handl\u00e4ggningen tar \u00f6ver 6 m\u00e5nader och det \u00e4r inte enkelt att f\u00e5 ett positivt svar fr\u00e5n regeringen.
\nMan m\u00e5ste h\u00e5lla i \u00e5tanke att de flesta bost\u00e4der som i nul\u00e4get s\u00e4ljs p\u00e5 landsbygden i Andalusien \u00e4r olagliga eller reglamentsvidriga, vilket betyder att om myndigheterna hade sk\u00f6tt sitt jobb borde dessa byggnader inte ha f\u00e5tt uppf\u00f6ras och de borde d\u00e4rmed egentligen inte finnas.<\/p>\n
Saken \u00e4r den att det i de flesta fall inte g\u00e5r att inleda n\u00e5got sanktionsf\u00f6rfarande mot byggnader som har uppf\u00f6rts utan tillst\u00e5nd p\u00e5 ej stadsplanerad mark p\u00e5 grund av att det har g\u00e5tt s\u00e5 l\u00e5ng tid.
\nDet betyder att det r\u00e4ttsliga ansvaret har preskriberat om det har g\u00e5tt mer \u00e4n sex \u00e5r sedan byggnaden slutf\u00f6rdes. Om det handlar om s\u00e4rskilt skyddad ej stadsplanerad mark g\u00e4ller inte tidsbegr\u00e4nsningen p\u00e5 sex \u00e5r.<\/p>\n
Vilka byggnationer f\u00e5r man eller f\u00e5r man inte g\u00f6ra p\u00e5 landsbygden?
\nInga tillst\u00e5nd f\u00e5r ges f\u00f6r att renovera eller \u00e5teruppbygga fastigheter p\u00e5 ej stadsplanerad mark vilket inneb\u00e4r att man inte f\u00e5r bygga nytt om det till exempel intr\u00e4ffar en brand och bostaden blir helt f\u00f6rst\u00f6rd.
\nDet \u00e4r m\u00f6jligt att utf\u00e4rda tillst\u00e5nd f\u00f6r mindre reparationer eller renoveringar som \u00e4r n\u00f6dv\u00e4ndiga f\u00f6r att bostaden ska vara beboelig och s\u00e4ker, som till exempel byta ut en del av takl\u00e4ggningen eller laga en v\u00e4gg\/mur som har g\u00e5tt s\u00f6nder eller rasat.<\/p>\n
Varf\u00f6r instiftades DAFO\/SAFO?
\nP\u00e5 grund av det ovan n\u00e4mnda godk\u00e4nde Andalusiens regionala regering \u00e5r 2012 en best\u00e4mmelse med avsikt att reglera, inte lagf\u00e4sta, tusentals fastigheter som hade byggts p\u00e5 ej stadsplanerad mark p\u00e5 landsbygden, vid sidan av den ordinarie stadsplaneringen. Efter 2012 b\u00f6rjade kommunf\u00f6rvaltningarna att skapa sina egna interna best\u00e4mmelser f\u00f6r att reglera detta f\u00f6rfarande.
\nF\u00f6r att tala i klarspr\u00e5k, beslutet om att godk\u00e4nna fastigheter utom stadsplaneringen (DAFO\/ SAFO) har f\u00f6r avsikt att uppr\u00e4tta ett register d\u00e4r det framkommer vad som finns p\u00e5 en fastighet vid ett visst datum \u2013 b\u00e5de p\u00e5 insidan och utsidan av varje byggnad \u2013 f\u00f6r att p\u00e5 s\u00e5 s\u00e4tt f\u00e5 en klar \u00f6versyn \u00f6ver vad som har byggts, hur l\u00e4nge sedan det byggdes och f\u00f6r att intyga att bostaden i fr\u00e5ga f\u00e5r st\u00e5 kvar utan att sanktioneras i framtiden, men utan m\u00f6jlighet att g\u00f6ra utbyggnationer och\/eller renoveringar samt nybyggnationer.<\/p>\n
Det \u00e4r inte en lagf\u00e4stning, bostaden forts\u00e4tter att klassas som utom stadsplaneringen \u2013 eftersom uppf\u00f6randet var olagligt \u2013 men det \u00e4r en reglering eftersom kommunen intygar bostadens juridiska situation och skriftligen bekr\u00e4ftar att det inte \u00e4r m\u00f6jligt att sanktionera den p\u00e5 grund av tiden som har g\u00e5tt.<\/p>\n
Bara f\u00f6r att en fastighet p\u00e5 ej stadsplanerad mark f\u00e5r ett DAFO\/SAFO-intyg fr\u00e5n kommunen inneb\u00e4r det inte att dess juridiska situation f\u00f6r\u00e4ndras, det vill s\u00e4ga, den \u00e4r fortsatt olaglig eftersom den uppf\u00f6rdes p\u00e5 mark d\u00e4r det var f\u00f6rbjudet att bygga, men d\u00e5 den enligt lag fastst\u00e4llda tidsfristen f\u00f6r att sanktionera en s\u00e5dan \u00f6vertr\u00e4delse har g\u00e5tt ut \u00e4r det inte m\u00f6jligt att inleda n\u00e5got f\u00f6rfarande mot dess innehavare. Den juridiska situationen \u00e4r allts\u00e5 densamma oavsett om man har ett DAFO-intyg eller inte.<\/p>\n
DAFO\/SAFO-f\u00f6rfarandet
\nF\u00f6r handl\u00e4ggningen av ett s\u00e5dan f\u00f6rfarande \u00e4r det n\u00f6dv\u00e4ndigt att l\u00e4mna in ett byggnadsprojekt, att betala en avgift som ber\u00e4knas p\u00e5 byggnadens v\u00e4rde vid uppf\u00f6randedatumet och som kan vara mellan 2,5 % och 4,5 % beroende p\u00e5 vilken kommun fastigheten ligger i, att kommunen verifierar tillf\u00f6rseln av vatten och el samt att det finns en slamavskiljare i fastigheten som uppfyller g\u00e4llande lagstiftning.<\/p>\n
Den arkitekt som fastighets\u00e4garen anlitar ska i projektet informera om allt som kr\u00e4vs f\u00f6r att fastigheten ska kunna godk\u00e4nnas enligt DAFO. Efter att projektet har l\u00e4mnats in kommer en arkitekt fr\u00e5n kommunen att bes\u00f6ka fastigheten f\u00f6r en inspektion och f\u00f6r att se om den uppfyller villkoren f\u00f6r DAFO eller inte.
\nEfter att f\u00f6rfarandet har slutf\u00f6rts, vilket kan ta mellan 4\u20136 m\u00e5nader, utf\u00e4rdar kommunen ett beslut d\u00e4r den intygar att fastigheten, samt \u00e4ven alla byggnader p\u00e5 tomten, fastst\u00e4lls som godk\u00e4nda utom stadsplaneringen.<\/p>\n
\u00c4r det obligatoriskt att inf\u00f6rskaffa ett DAFO-intyg n\u00e4r man k\u00f6per en bostad?
\nDu har ingen juridisk skyldighet att inf\u00f6rskaffa ett DAFO\/SAFO-intyg f\u00f6r att k\u00f6pa eller s\u00e4lja en fastighet.<\/p>\n
F\u00f6r k\u00f6parens del \u00e4r ett DAFO-intyg n\u00e5got positivt eftersom vederb\u00f6rande d\u00e5 med s\u00e4kerhet vet att byggnationen inte kan sanktioneras och\/ eller rivas eftersom kommunens DAFO-intyg skriftligen styrker att det r\u00e4ttsliga ansvaret har preskriberat. K\u00f6paren kan \u00e4ven k\u00e4nna sig trygg med att kommunen inte kan kr\u00e4va att k\u00f6paren ska inleda ett DAFO\/SAFO-f\u00f6rfarande i framtiden eftersom allt redan \u00e4r avklarat vid k\u00f6pet.
\nMan m\u00e5ste \u00e4ven t\u00e4nka p\u00e5 att i princip inga kommunf\u00f6rvaltningar l\u00e4mnar ut skriftlig information om en fastighet p\u00e5 ej stadsplanerad mark om fastigheten inte har ett DAFO-intyg eller har inlett ett s\u00e5dant f\u00f6rfarande.
\nDet betyder att om du ber om n\u00e5got skriftligen kommer de att s\u00e4ga: \u2013 visst, men f\u00f6rst m\u00e5ste du skaffa ett DAFO-intyg f\u00f6r fastigheten. Om det av n\u00e5gon anledning inte \u00e4r intressant att ans\u00f6ka om ett DAFO-intyg kommer det att bli sv\u00e5rt f\u00f6r k\u00f6paren eller dennes ombud att f\u00e5 n\u00e5gon skriftlig information om fastigheten fr\u00e5n kommunen.<\/p>\n
Den negativa sidan \u00e4r om det har gjorts n\u00e5gon byggnation eller renovering \u2013 b\u00e5de p\u00e5 insidan och utsidan \u2013 f\u00f6r mindre \u00e4n sex \u00e5r sedan, eller om marken d\u00e4r byggnaden ligger omfattas av n\u00e5got s\u00e4rskilt skydd. I s\u00e5dana fall inneb\u00e4r en ans\u00f6kan om intyget bara problem f\u00f6r \u00e4garen eftersom kommunen d\u00e5 \u00e4r skyldig att inleda ett sanktionsf\u00f6rfarande.<\/p>\n
Om den nya \u00e4garen dessutom har f\u00f6r avsikt att renovera bostaden \u2013 trots varningar fr\u00e5n en kunnig advokat \u2013 kommer kommunen ha full koll p\u00e5 vad som var uppbyggt tidigare och det blir mycket l\u00e4ttare f\u00f6r dem att verifiera om byggnaden har renoverats eller \u00e4ndrats p\u00e5 n\u00e5got s\u00e4tt.<\/p>\n
Man f\u00e5r dock inte gl\u00f6mma bort att en fastighet kanske fick ett DAFO-intyg 2016 och att det senare under 2017 utf\u00f6rdes n\u00e5gon renovering och\/eller utbyggnation. Man kan med andra ord aldrig vara helt s\u00e4ker i det h\u00e4r avseendet.<\/p>\n
DAFO-f\u00f6rfarandets nuvarande situation
\nDet st\u00e4mmer att det blir mer och mer vanligt att inleda s\u00e5dana f\u00f6rfaranden i kommunerna d\u00e5 f\u00f6rvaltningarna sj\u00e4lva har insett att det \u00e4r en viktig inkomstk\u00e4lla f\u00f6r dem. M\u00e5nga kommuner har en oskriven lag att automatiskt inleda en utredning f\u00f6r att f\u00e5 en fastighets\u00e4gare att inleda detta f\u00f6rfarande s\u00e5 fort de mottar eller f\u00e5r ans\u00f6kningar om all slags information och\/eller dokumentation avseende en fastighet p\u00e5 landsbygden.<\/p>\n
F\u00f6r att undvika ovan n\u00e4mnda situation och f\u00f6r att undvika att sj\u00e4lva betala kostnaderna f\u00f6r f\u00f6rfarandet h\u00e4nder det allt oftare att k\u00f6pare st\u00e4ller krav p\u00e5 s\u00e4ljaren att ans\u00f6ka om intyget innan f\u00f6rs\u00e4ljningen \u00e4ger rum.
\nI en del fall d\u00e4r man inte vill ans\u00f6ka om ett DAFO-intyg h\u00e4nder det ocks\u00e5 att s\u00e4ljaren g\u00e5r med p\u00e5 att s\u00e4nka priset n\u00e5got och den nya \u00e4garen sj\u00e4lv f\u00e5r best\u00e4mma om vederb\u00f6rande vill inleda f\u00f6rfarandet eller inte.<\/p>\n
\u00c4r det obligatoriskt att ha ett DAFO-intyg f\u00f6r att f\u00e5 bol\u00e5n?
\nEn annan fr\u00e5ga som m\u00e5nga kunder st\u00e4ller \u00e4r om det \u00e4r m\u00f6jligt att ta hypoteksl\u00e5n f\u00f6r en fastighet som har ett DAFO-intyg?<\/p>\n
I det h\u00e4r fallet \u00f6verskrider fastighetsmarknaden de sedan 2009 g\u00e4llande r\u00e4ttsliga begr\u00e4nsningarna med tanke p\u00e5 att det rent teoretiskt inte \u00e4r m\u00f6jligt att ge l\u00e5n f\u00f6r byggnader och anl\u00e4ggningar som inte faller inom stadsplaneringen. I verkligheten finns det m\u00e5nga banker som trots det ger l\u00e5n f\u00f6r olovligen uppf\u00f6rda fastigheter eller f\u00f6r fastigheter som har blivit godk\u00e4nda trots att de inte faller inom stadsplaneringen, s\u00e5 kalllade landsbygdsfastigheter.<\/p>\n
Enligt min \u00e5sikt kommer inte bankerna att sluta ge l\u00e5n f\u00f6r den h\u00e4r sortens fastigheter s\u00e5 l\u00e4nge det inneb\u00e4r en f\u00f6rtj\u00e4nst f\u00f6r dem, oberoende av vad dekretet fr\u00e5n 2009 s\u00e4ger. Sj\u00e4lvklart brukar l\u00e5nebeloppen f\u00f6r den h\u00e4r typen av fastigheter vara l\u00e4gre och inte alla banker godk\u00e4nner l\u00e5n f\u00f6r fastigheter p\u00e5 landsbygden.<\/p>\n
DAFO-intygets v\u00e4rde
\nDet finns inga begr\u00e4nsningar eller restriktioner p\u00e5 fastighetsmarknaden, vad g\u00e4ller k\u00f6p eller f\u00f6rs\u00e4ljning av fastigheter p\u00e5 ej stadsplanerad mark, med eller utan DAFO-intyget. Det betyder att de flesta fastigheter \u00e4r inskrivna i fastighetsregistret och att de redan har s\u00e5lts eller k\u00f6pts ett flertal g\u00e5nger. V\u00e4ldigt f\u00e5 fastigheter har idag ett DAFO-intyg.
\nDet finns i nul\u00e4get ett stort antal m\u00f6jliga k\u00f6- pare som \u00e4r intresserade av fastigheter p\u00e5 landet.
\nDet viktigaste vid ett k\u00f6p av en fastighet p\u00e5 ej stadsplanerad mark \u00e4r att k\u00f6paren vet vad han\/ hon k\u00f6per, att han\/hon k\u00e4nner till de r\u00e4ttsliga begr\u00e4nsningar som omfattar fastigheter p\u00e5 ej stadsplanerad mark samt att han\/hon f\u00e5r konkret juridisk information om fastigheten i fr\u00e5ga, vare sig det \u00e4r med ett DAFO-intyg eller inte. P\u00e5 s\u00e5 s\u00e4tt kan k\u00f6paren fatta sitt beslut med fullst\u00e4ndig k\u00e4nnedom om fastighetens juridiska situation.<\/p>\n
Advokat f\u00f6r att k\u00f6pa?
\nDet \u00e4r inte s\u00e5 att jag f\u00f6rs\u00f6ker s\u00e4lja in v\u00e5ra tj\u00e4nster \u2013 eller ja, kanske lite \u2013 men n\u00e4r det kommer till k\u00f6pet av en fastighet, s\u00e4rskilt s\u00e5dana h\u00e4r fastigheter, \u00e4r det inte n\u00e5gon dum id\u00e9 att anlita en advokat. Kostnaden kommer att k\u00e4nnas v\u00e4ldigt liten j\u00e4mf\u00f6rt med vad sj\u00e4lva bostaden kostar och det kan bespara dig b\u00e5de pengar och huvudv\u00e4rk.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
P\u00e5 senare tid har en av de viktigaste fr\u00e5gorna mellan k\u00f6pare och s\u00e4ljare handlat om f\u00f6rfarandet f\u00f6r att fastst\u00e4lla att en fastighet godk\u00e4nns trots att den faller utom stadsplaneringen, kallad DAFO eller SAFO p\u00e5 spanska. Vad \u00e4r det bra f\u00f6r, vilka \u00e4r konsekvenserna, vem sk\u00f6ter det och vad kostar det m.m Av Natalie Larsson Grundl\u00e4ggande […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":6471,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[4,37],"tags":[],"class_list":["post-6470","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artiklar","category-hem-bostad"],"yoast_head":"\n