Svaret p\u00e5 fr\u00e5gan ovan heter ordning och reda. Om skandinaver hade h\u00e4lften av den ordning och reda man normalt sett har hemma, skulle nya husk\u00f6pare st\u00e5 i k\u00f6 f\u00f6r att handla av sina landsbr\u00f6der. Detta \u00e4r dock inte fallet. Den normala niv\u00e5n av ordning f\u00f6rsvinner n\u00e5gonstans \u00f6ver Pyren\u00e9erna. Varf\u00f6r har jag inte kompetens att utv\u00e4rdera men beteendet har sitt pris. Av Ruben Larsen
\ne-post: ruben@hagakapital.se
\n+34 616 854 498<\/p>\n
F\u00f6rra \u00e5ret s\u00e5ldes drygt 530.000 fastigheter i Spanien. Av dessa var ca 92 % l\u00e5nefinansierad.<\/p>\n
Det viktigaste en fastighets\u00e4gare kan g\u00f6ra f\u00f6r att \u00f6ka v\u00e4rdet p\u00e5 sitt boende \u00e4r att se till att fastigheten \u00e4r bel\u00e5ningsbar till hela sitt v\u00e4rde. Av 100 potentiella k\u00f6pare \u00e4r 92 beroende av att fastigheten \u00e4r bel\u00e5ningsbar. F\u00f6r att en bank ska ta pant i en fastighet till sitt fulla v\u00e4rde, kr\u00e4vs det att karta och terr\u00e4ng st\u00e4mmer.
\nBanken g\u00f6r en opartisk v\u00e4rdering av objektet fr\u00e5n en utomst\u00e5ende v\u00e4rderingsfirma. V\u00e4rderingen betalas av den som vill l\u00e5na till transaktionen. Kostnaden f\u00f6r en v\u00e4rdering varierar men ligger mellan 250 till 500 euro.
\nDet finns flera stora f\u00f6retag som g\u00f6r dessa v\u00e4rderingar och oftast \u00e4r det en teknisk arkitekt som utf\u00f6r denna besiktning.
\nV\u00e4rderingsmannen beg\u00e4r ut en Nota Simple fr\u00e5n fastighetsregistret. P\u00e5 detta dokument framg\u00e5r det bland annat vilka som \u00e4r registrerad \u00e4gare, om fastigheten \u00e4r bel\u00e5nad, storlek och v\u00e5ningar mm.
\nD\u00e4refter beg\u00e4r man ett utdrag fr\u00e5n Registro Catastral d\u00e4r det framg\u00e5r vilken byggnadsyta som \u00e4r angett som underlag f\u00f6r kommunal fastighetsskatt (IBI).
\nSlutligen g\u00f6r man en m\u00e4tning av fastigheten och j\u00e4mf\u00f6r karta och terr\u00e4ng.<\/p>\n
Exempel fr\u00e5n en fastighet i Estepona centrum
\nF\u00f6rutom ca 70 m2 terrasser var uppm\u00e4tt byggyta 258,8 m2. Av dessa var 70 m2 inregistrerad i fastighetsregistret och 166 m2 var angett till Registro Catastral. Registrerad \u00e4gare har i detta fall varit avliden i ca 40 \u00e5r. I verkligheten finns ett v\u00e4lsk\u00f6tt hus med tre v\u00e5ningar och fantastiska terrasser mitt i centrala Estepona. I fastighetsregistret var registrerat ett litet hus med en v\u00e5ning plus tillh\u00f6rande parkeringsplats f\u00f6r 2 \u00e5snor.<\/p>\n
Som underlag f\u00f6r kommunal fastighetsskatt har man angett 166 m2 vilket \u00e4r avsev\u00e4rt mycket mindre \u00e4n verklig yta. S\u00e5ledes har man betalat f\u00f6r lite i fastighetsskatt under m\u00e5nga \u00e5r.
\nBanken utg\u00e5r normalt fr\u00e5n den yta som \u00e4r registrerad i fastighetsregistret n\u00e4r dom erbjuder l\u00e5n. D\u00e5 denna yta enbart var 70 m2 blev bankens v\u00e4rdering 121.000 \u20ac med en bel\u00e5ningsgrad p\u00e5 75 %. M\u00f6jligt l\u00e5n blev s\u00e5ledes 90.000 \u20ac och beg\u00e4rt pris var 400.000 \u20ac.<\/p>\n
Detta objekt hade inte heller \u201dLicencia de primera ocupacion\u201d, vilket kr\u00e4vs f\u00f6r att lagligt kunna bo i huset eller hyra ut bostaden. Denna licens utf\u00e4rdas av kommunen och bekr\u00e4ftar att fastigheten \u00e4r f\u00e4rdigst\u00e4lld i enlighet med bygglov samt fyller kraven f\u00f6r avsedd anv\u00e4ndning.
\nDet \u00e4r inte olagligt att k\u00f6pa ett hus utan licens och det \u00e4r fullt m\u00f6jligt f\u00f6r en Notarie att skriva in ny \u00e4gare i fastighetsregistret. D\u00e4remot \u00e4r det olagligt f\u00f6r en ny \u00e4gare att anv\u00e4nda huset som boende utan att fastigheten \u00e4r godk\u00e4nd f\u00f6r \u00e4ndam\u00e5let.
\nVid \u00f6vertagande av el & vattenavtal kan utmaningarna bli omfattande d\u00e5 det kr\u00e4vs en kopia av licencia de primera ocupaci\u00f3n.<\/p>\n
I det fall licensen finns och det \u00e4r mer \u00e4n 20 \u00e5r sen avtalet senast bytte \u00e4gare, kr\u00e4ver el leverant\u00f6ren en ny \u201cbolet\u00edn\u201d (godk\u00e4nnande av de elektriska installationerna). Sj\u00e4lva besiktningen kostar ca 150 \u20ac men besiktnings resultatet kan bli n\u00e5got dyrare d\u00e5 installationen ofta inte uppfyller dagens krav.
\nVid \u00f6vertagande av vattenavtal brukar ingreppet begr\u00e4nsas till att luckan f\u00f6r avl\u00e4sning av m\u00e4taren byts till ny EU standard samt en ny m\u00e4tare.<\/p>\n
Det \u00e4r inte ovanligt att skandinaver tar med sig sparmedel eller l\u00e5nar i hemlandet p\u00e5 befintlig fastighet f\u00f6r att s\u00e5 k\u00f6pa i Spanien. M\u00e5nga som arbetar i fastighetsbranschen rekommenderar denna l\u00f6sning med motivationen att det blir lite smidigare d\u00e5. Detta \u00e4r f\u00f6rst\u00e5s helt korrekt. Men risken att man k\u00f6per n\u00e5gon annans problem \u00e4r mycket stor. De unders\u00f6kningar k\u00f6parens representant g\u00f6r begr\u00e4nsas ofta till att kolla om s\u00e4ljaren har betalat f\u00f6r vatten, el, IBI, avgifter till f\u00f6reningen och om Licensen finns. Det \u00e4r mycket s\u00e4llan man ser k\u00f6parens representant springa runt med ett m\u00e5ttband f\u00f6r att s\u00e4kerst\u00e4lla att karta och terr\u00e4ng st\u00e4mmer. Unders\u00f6kningen begr\u00e4nsas ofta till att kontrollera de dokument som s\u00e4ljaren p\u00e5 beg\u00e4ran tar fram. I det fall s\u00e4ljaren har ett l\u00e5n l\u00f6sas detta oftast hos notarie d\u00e4r l\u00e5ngivare p\u00e5 plats bekr\u00e4ftar \u00e5terbetalningen.
\nD\u00e4refter registreras fastigheten p\u00e5 ny \u00e4gare.<\/p>\n
Man skulle tro att detta var en grundlig genomg\u00e5ng men \u00e4ven om fastigheten har en licens som blev utf\u00e4rdats 1995, kan det ha tillkommit diverse ut- eller ombyggnader i efterhand som inte \u00e4r registrerad i fastighetsregistret. Dessa har s\u00e4llan bygglov.
\nEfter ett lyckat arvskifte blev fastigheten i Estepona centrum slutligen s\u00e5ld till ett skandinaviskt par som betalade kontant. \u00d6verraskningen kom n\u00e4r det skulle tecknas el och vatten avtal d\u00e5 leverant\u00f6ren kr\u00e4vde en kopia av Licensen.<\/p>\n
I slut\u00e4ndan blev det en omfattande hantering med p\u00e5f\u00f6ljande extra kostnader. F\u00f6rst kontaktades kommunens arkitekt, och d\u00e5 detta var i Estepona \u00e4r vi s\u00e5 lyckligt lottad att kommunen \u00e4r mycket hj\u00e4lpsam. Kommunen drog slutsatsen att det var m\u00f6jligt att legalisera huset d\u00e5 bygget rymdes inom det som maximalt kunde byggas p\u00e5 denna tomt. Men det skulle till en hel del handp\u00e5l\u00e4ggning innan det var klart.
\nF\u00f6rst fick man hyra en arkitekt som ritade upp verkligheten. Ritningarna skickades f\u00f6r godk\u00e4nning av arkitekt kollegiet och kunde slutligen anv\u00e4ndas f\u00f6r bygglovsans\u00f6kan. N\u00e4r detta var klart ans\u00f6kte ny \u00e4gare om licencia de primera ocupaci\u00f3n samt betalade avgifter f\u00f6r bygglov och licens. Slutresultatet blev registrering i fastighetsregistret och korrekt yta rapporterades f\u00f6r ber\u00e4kning av IBI.<\/p>\n
Det \u00e4r inte om\u00f6jligt att legalisera fastigheter i Spanien och lokala myndigheter \u00e4r ofta mycket v\u00e4lvillig inst\u00e4lld till att bist\u00e5 i denna process. \u00c4ven om det finns en stor \u00f6verkapacitet p\u00e5 fastigheter i Spanien \u00e4r objekt med ordning och reda en bristvara.
\nPersonligen tycker jag att man som k\u00f6pare inte ska dra sig undan om man hittar ett objekt som beh\u00f6ver lite extraordin\u00e4rt arbete f\u00f6r att legaliseras. Ofta har inte s\u00e4ljaren de resurser som kr\u00e4vs f\u00f6r att slutf\u00f6ra projektet och m\u00f6jligheten f\u00f6r en riktig gott k\u00f6p finns.
\nPriset f\u00f6r bristande ordning och reda kommer n\u00e4r \u00e4garen vill s\u00e4lja. Om man inte g\u00e5r i s\u00e4ljtankar i dagsl\u00e4get \u00e4r detta n\u00e5got som f\u00f6rr eller sen kommer intr\u00e4ffa.
\nRekommendationen \u00e4r s\u00e5ledes att vara f\u00f6rberedd. Se till att karta och terr\u00e4ng st\u00e4mmer och att n\u00f6dv\u00e4ndiga bygglov och licens finns. Se till att detta \u00e4r registrerad i fastighetsregistret samt att IBI ber\u00e4knas p\u00e5 r\u00e4tt byggyta.<\/p>\n
Vidare \u00e4r det av stort v\u00e4rde f\u00f6r en k\u00f6pare att det finns en uppdaterad certifiering av den elektriska anl\u00e4ggningen och att vatten installationen \u00e4r uppdaterad med r\u00e4tt storlek p\u00e5 avl\u00e4sningslucka mm.
\nI det fall man g\u00e5r i s\u00e4ljtankar skulle jag vilja rekommendera att k\u00f6pa en v\u00e4rdering samt f\u00e5 en bekr\u00e4ftelse fr\u00e5n banken att huset \u00e4r m\u00f6jligt att bel\u00e5na.
\nN\u00e4r s\u00e5 k\u00f6paren knackar p\u00e5 din d\u00f6rr finns allt p\u00e5 plats, det \u00e4r ordning och reda. Att leta hus kan vara en tr\u00f6ttsam \u00f6vning och ofta faller transaktioner d\u00e5 det uppt\u00e4cks oegentligheter.
\nI det fall n\u00e5gon \u00e4rver dina f\u00f6rehavanden \u00e4r det bra om allt \u00e4r f\u00f6rberett. Att f\u00f6rnya certifieringen f\u00f6r den elektriska anl\u00e4ggningen kan vara smart \u00e4ven om det fins n\u00e5gra \u00e5r kvar p\u00e5 befintlig \u201cbolet\u00edn\u201d.
\nDe flesta problem som uppst\u00e5r i samband med \u00e4garbyte \u00e4r oftast mycket on\u00f6diga, och med lite handp\u00e5l\u00e4ggning och f\u00f6rberedelse hade man undg\u00e5tt on\u00f6diga \u00f6verraskningar.
\nVi har tagit fram ett paket d\u00e4r vi unders\u00f6ker l\u00e4get, att karta och terr\u00e4ng st\u00e4mmer. Vi sammanst\u00e4ller det som finns i olika register och j\u00e4mf\u00f6r med verkligheten. I det fall det finns brister beskrivs rekommenderade \u00e5tg\u00e4rder.<\/p>\n
Vid st\u00f6rre avvikelser beh\u00f6vs relevant expertis och vi har alltid tillg\u00e5ng till r\u00e4tt kompetens genom v\u00e5rt n\u00e4tverk.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Svaret p\u00e5 fr\u00e5gan ovan heter ordning och reda. Om skandinaver hade h\u00e4lften av den ordning och reda man normalt sett har hemma, skulle nya husk\u00f6pare st\u00e5 i k\u00f6 f\u00f6r att handla av sina landsbr\u00f6der. Detta \u00e4r dock inte fallet. Den normala niv\u00e5n av ordning f\u00f6rsvinner n\u00e5gonstans \u00f6ver Pyren\u00e9erna. Varf\u00f6r har jag inte kompetens att utv\u00e4rdera […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":7040,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[4,398],"tags":[],"class_list":["post-7039","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artiklar","category-naringsliv"],"yoast_head":"\n