Med \u00f6verskriften \u201dSafely Purchasing a House in Spain\u201d har Spanska myndigheter tagit fram en lista med vad som \u00e4r viktig att t\u00e4nka p\u00e5 innan man k\u00f6per hus i Spanien. Av Ruben Larsen
\ne-post: ruben@hagakapital.se
\n+34 616 854 498<\/p>\n
Listan bygger p\u00e5 ett arbete som h\u00f6gst sannolikt kommer utg\u00f6ra grunden f\u00f6r en framtida konsumentskyddsreglering vid fastighetstransaktioner. Konsumentskyddsregleringar f\u00f6ds ur dysfunktionella marknader d\u00e4r konsumenter far illa, detta fall \u00e4r inget undantag.<\/p>\n
Arbetet \u00e4r mycket omfattande och liknar mycket de regleringar som numera finns f\u00f6r investeringsr\u00e5dgivning och f\u00f6rmedling av finansiella sparprodukter. Med tanke p\u00e5 koncentrationen av legal kompetens som n\u00e4rvarar vid fastighetstransaktioner, borde problem vara undantag, inte regeln.<\/p>\n
I en framtida konsumentskyddsreglering kommer omsorgsplikten f\u00f6r den som bitr\u00e4der vid husk\u00f6p att bli l\u00e5ngtg\u00e5ende. Ansvar kommer att definieras utifr\u00e5n om konsumenten upplevde informationen som en personlig rekommendation. Som en f\u00f6ljd av detta kommer det kr\u00e4vas att rekommendationer m\u00e5ste vara l\u00e4mpliga, och att motiveringen dokumenteras tydligt p\u00e5 varaktigt medium. I till\u00e4gg kan man f\u00f6rv\u00e4nta sig krav p\u00e5 utbildning med \u00e5rlig uppdateringar, certifiering samt att verksamheten omfattas av tillsyn fr\u00e5n kompetent myndighet enligt modellen f\u00f6r finansiell r\u00e5dgivning.<\/p>\n
En k\u00f6pare anlitar oftast en expert f\u00f6r att s\u00e4kerst\u00e4lla ordning och reda. Experten g\u00f6r en skrivbordskontroll av de papper som beg\u00e4rs och tillhandah\u00e5lls, baserad p\u00e5 dessa ger han sitt utl\u00e5tande och erbjuder att genomf\u00f6ra transaktionen. Mycket s\u00e4llan \u00e5ker man ut och tittar p\u00e5 objektet, l\u00e5ngt mindre g\u00f6r man en kvalificerad utredning av vad som finns i verkligheten. \u00d6vningen kan b\u00e4st liknas med att \u00e5ka p\u00e5 besiktning med bilen utan att ta med bilen.<\/p>\n
En professionell husk\u00f6pare har ett annorlunda tillv\u00e4gag\u00e5ngss\u00e4tt. En spansk bank \u00e4r i n\u00e4stan nio av tio fall den indirekte husk\u00f6paren. N\u00e4stan 90 % av alla fastighetsk\u00f6p \u00e4r finansierad med ett bol\u00e5n d\u00e4r banken tar pant i egendomen. Innan banken \u00f6verv\u00e4ger att pants\u00e4tta en fastighet skickar man ut en kompetent person f\u00f6r en granskning p\u00e5 plats, r\u00e4tt kompetens f\u00f6r detta \u00e4r en arkitekt eller en teknisk arkitekt som har relevant utbildning f\u00f6r uppdraget.<\/p>\n
Personen g\u00f6r en uppm\u00e4tning av fastigheten f\u00f6r att se om bygget st\u00e4mmer med bygglov och vad som \u00e4r registrerat i officiella register. Vidare unders\u00f6ker man om byggnaden \u00e4r uppf\u00f6rd enligt g\u00e4llande byggf\u00f6reskrifter, kommunala planregleringar och om fastigheten \u00e4r, eller kan godk\u00e4nnas, f\u00f6r m\u00e4nsklig anv\u00e4ndning.<\/p>\n
En kartl\u00e4ggning g\u00f6rs om och n\u00e4r den elektriska installationen var godk\u00e4nd, och slutligen g\u00f6rs en okul\u00e4r bed\u00f6mning av strukturell b\u00e4rkraft, milj\u00f6, h\u00e4lsa, s\u00e4kerhet, ventilation, ljusinsl\u00e4pp mm. Om fastigheten klarar besiktningen g\u00f6rs en bed\u00f6mning av marknadsv\u00e4rdet baserat p\u00e5 fastighetens skick och priset p\u00e5 liknande transaktioner i omr\u00e5det. N\u00e4r det inte \u00e4r ordning och reda erbjuder banken endast att bel\u00e5na tomtv\u00e4rdet vilket ger en mycket l\u00e5g bel\u00e5ningsgrad.<\/p>\n
Fastigheter \u00e4r oftast en stor del av \u00e4garens f\u00f6rm\u00f6genhetsmassa. Att efterstr\u00e4va h\u00f6gsta marknadsv\u00e4rde blir d\u00e4rf\u00f6r ett rationellt agerande. Att s\u00e4kerst\u00e4lla att fastigheten \u00e4r bel\u00e5ningsbar till sitt fulla v\u00e4rde blir s\u00e5ledes det f\u00f6rsta och viktigaste steget ur ett sunt f\u00f6rvaltningsperspektiv.<\/p>\n
Det hj\u00e4lper lite att \u00e4ga den finaste \u00f6 med de vackraste str\u00e4nderna om ingen f\u00e5r vistas d\u00e4r. Ofta har vi h\u00f6rt att l\u00e4get \u00e4r det som g\u00e4ller n\u00e4r man ska hitta sitt dr\u00f6mboende. Enligt den r\u00e4tt s\u00e5 omfattande guiden f\u00f6r tryggt husk\u00f6p n\u00e4mns inte l\u00e4get som viktig, d\u00e4remot \u00e4r ordning och reda en r\u00f6d tr\u00e5d genom dokumentet.<\/p>\n
M\u00e5nga fr\u00e5gar om man ska l\u00e5na i sitt hemland eller i Spanien. Rekommendationen \u00e4r oftast att l\u00e5na hemma och inte i Spanien. Detta motiveras med att \u201ddet blir lite smidigare d\u00e5\u201d samt att man b\u00f6r t\u00e4nka p\u00e5 valutarisken. Visst kommer k\u00f6pprocessen vara smidigare, men p\u00e5f\u00f6ljande \u00e4garskap kan bli mycket kr\u00e5ngligt. Det kan visa sig att man har k\u00f6pt n\u00e5gon annans problem.<\/p>\n
Att l\u00e5na i Spanien s\u00e4kerst\u00e4ller en mycket mer kvalificerad genomg\u00e5ng av det objekt man t\u00e4nker k\u00f6pa. Banken tar inte (l\u00e4ngre) pant i vad som helst. En bank accepterar aldrig en skrivbordskontroll, s\u00e5 varf\u00f6r \u00e4r en skrivbordskontroll tillr\u00e4cklig f\u00f6r dig. Hur gick det till n\u00e4r ni k\u00f6pte, var det n\u00e5gon som \u00e5kte ut och m\u00e4tte upp boendet?<\/p>\n
Om man hittar sitt dr\u00f6mhus och det inte \u00e4r ordning och reda, skall man undvika att k\u00f6pa? F\u00f6rmodligen kommer ditt b\u00e4sta fastighetsk\u00f6p vara ett pappersl\u00f6st hus som du legaliserar. F\u00f6rutom hos ovetande nordbor och ryssar med kontanter, \u00e4r intresset f\u00f6r dessa objekt begr\u00e4nsat bland spanjorer. D\u00e4rf\u00f6r kan man k\u00f6pa dessa objekt till starkt rabatterade priser, och sen legaliserar man huset. Man ska inte l\u00e5ta sig skr\u00e4mmas, men det \u00e4r avg\u00f6rande att skapa en tydlig bild av process, kostnader och utfall.<\/p>\n
Den allm\u00e4nna rekommendationen \u00e4r att l\u00e4sa in sig s\u00e5 mycket man kan innan man p\u00e5b\u00f6rjar en k\u00f6pprocess. I det fall man redan \u00e4r (en rationell) hus\u00e4gare ska man s\u00e4kerst\u00e4lla ordning och reda. Det vore trist om en potentiell k\u00f6pare v\u00e4ljer ett annat objekt framf\u00f6r ditt p\u00e5 grund av bristf\u00e4llig ordning och att fastigheten inte \u00e4r bel\u00e5ningsbar. Ofta beh\u00f6vs extern hj\u00e4lp till detta.<\/p>\n
I det fall en expert och r\u00e5dgivare ger rekommendationer som avviker fr\u00e5n vad spanska myndigheter lyfter fram som viktigt, ska man visa stor aktsamhet. Rekommendationerna i Guiden bygger p\u00e5 identifierade problemomr\u00e5den som ofta \u00e4r \u00e5terkommande vid fastighetsk\u00f6p. Guiden \u00e4r tyv\u00e4rr f\u00f6r omfattande f\u00f6r att publicera i en kort artikel, men jag l\u00e4gger till ett kort citat.<\/p>\n
\u201cWithin the Spanish legal system there are a series of documents that certify that a house is completely legal. Make sure that you have all of them before purchasing a property\u201d<\/p>\n
F\u00f6rhoppningsvis \u00e4r dessa tankar ett verktyg som hj\u00e4lper dig till ett v\u00e4lgrundat och informerat k\u00f6pbeslut. Den l\u00e4sare som \u00e4r intresserad av ytterligare information avseende detta tema \u00e4r v\u00e4lkommen att maila mig. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Med \u00f6verskriften \u201dSafely Purchasing a House in Spain\u201d har Spanska myndigheter tagit fram en lista med vad som \u00e4r viktig att t\u00e4nka p\u00e5 innan man k\u00f6per hus i Spanien. Av Ruben Larsen e-post: ruben@hagakapital.se +34 616 854 498 Listan bygger p\u00e5 ett arbete som h\u00f6gst sannolikt kommer utg\u00f6ra grunden f\u00f6r en framtida konsumentskyddsreglering vid fastighetstransaktioner. […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[4,37],"tags":[],"class_list":["post-7137","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-artiklar","category-hem-bostad"],"yoast_head":"\n