Vad \u00e4r b\u00e4st \u2013 att k\u00f6pa nyproduktion eller n\u00e5got som \u00e4r byggt sedan tidigare?
\nVilka garantier finns? Vad \u00e4r skillnaden i skatter och avgifter \u2013 varf\u00f6r \u00e4r det dyrare att k\u00f6pa en nyproduktion? Av fastighetsm\u00e4klare & Vd Christofer Fogelberg
\nTel. 952 90 48 90
\nchris@startgroup.com<\/p>\n
Alla dessa fr\u00e5gor f\u00e5r vi ofta av skandinaver som s\u00f6ker bostad i solen! Vissa av fr\u00e5gorna har enkla svar \u2013 t-ex. skillnader i skatter, medan andra fr\u00e5gor har mer personliga svar, allt beroende p\u00e5 kundens smak och behov.<\/p>\n
Skillnader i skatter vid k\u00f6pH\u00e4r finns skillnader beroende p\u00e5 var i Spanien man k\u00f6per d\u00e5 vissa skatter, som t.ex. itp och ajd, styrs av de autonoma regionerna medan moms styrs av staten. Eftersom vi \u00e4r baserade i Andalusien i s\u00f6dra Spanien s\u00e5 g\u00e4ller denna artikel fr\u00e4mst h\u00e4r, medan avvikelser f\u00f6rekommer i andra regioner.<\/p>\n
Skatter och avgifter kommer i till\u00e4gg till k\u00f6ppriset s\u00e5 k\u00f6paren m\u00e5ste r\u00e4kna med det n\u00e4r de b\u00f6rjar s\u00f6ka bostad.<\/p>\n
Vid nyproduktion betalar man IVA (moms) och AJD (\u201dst\u00e4mpelskatt\u201d). IVA (moms) \u00e4r 10% och styrs av staten medan AJD styrs av de autonoma regionerna och \u00e4r 1,5% av k\u00f6peskillingen. S\u00e5ledes blir det 11,5% f\u00f6r nyproduktion.<\/p>\n
N\u00e4r man k\u00f6per ett \u00e5terf\u00f6rs\u00e4ljningsobjekt, d.v.s. en bostad som inte \u00e4r direkt fr\u00e5n den som byggt den, betalas ingen IVA (moms) utan ist\u00e4llet en skatt som heter ITP.<\/p>\n
ITP ligger i Andalusien p\u00e5 8% av k\u00f6peskillingen upp till 400 000 Euro, 9% f\u00f6r beloppet 400 000 \u2013 700 000 Euro och 10% f\u00f6r beloppet som \u00f6verskjuter 700 000 Euro.<\/p>\n
S\u00e5 om man t.ex k\u00f6per en bostad f\u00f6r 1 000 000 Euro s\u00e5 betalar man: 8% p\u00e5 de f\u00f6rsta 400 000 = 32 000 9% p\u00e5 resterande upp till 700 000 = 27 000 10% p\u00e5 det som \u00f6verskjuter 700 000 = 30 000<\/p>\n
T\u00e4nk p\u00e5 att om man \u00e4r flera som k\u00f6per betalas skatten personligt. Det vill s\u00e4ga om ett par k\u00f6per en bostad (h\u00e4lften var) f\u00f6r 800 000 Euro s\u00e5 blir skatten 8% eftersom det delas mellan dem. Om man \u00e4r tre delas det p\u00e5 tre osv.<\/p>\n
Andra avgifter som ska betalas \u00e4r notarien och registreringen av lagfarten i fastighetsregistret. Notariens avgift g\u00e5r enligt en lagstadgad skala men kan ha individuella avvikelser, medan fastighetsregistret tar en avgift p\u00e5 mellan 0,02- 0,175% beroende p\u00e5 pris. P\u00e5 v\u00e5r hemsida finns l\u00e4nkar till de exakta skalorna.<\/p>\n
Skillnader i garantier
\nN\u00e4r man k\u00f6per en nyproduktion m\u00e5ste byggherren enligt lag ge en 10 \u00e5rs garanti p\u00e5 strukturen via en f\u00f6rbetald f\u00f6rs\u00e4kring som heter \u201cSeguro Decenal\u201d. I till\u00e4gg ska bostaden levereras i perfekt skick (det sker aldrig!) och om det finns fel s\u00e5 har k\u00f6paren som regel ett \u00e5r p\u00e5 sig att rapportera dessa och de ska d\u00e5 \u00e5tg\u00e4rdas. Vitvaror, airconditioning etc omfattas givetvis av fabrikantens garanti.<\/p>\n
Men ha t\u00e5lamod n\u00e4r det g\u00e4ller \u00e5tg\u00e4rdande av eventuella fel i nyproduktion, i de allra flesta fall \u00e5tg\u00e4rdas det men det tar ofta tid. Ibland s\u00e5 l\u00e5ng tid att de skandinaviska t\u00e5lamodet testas till sin gr\u00e4ns, d\u00e5 det s\u00e4tts mot det spanska ma\u00f1ana-t\u00e4nkandet. Men s\u00e5 \u00e4r det bara.<\/p>\n
N\u00e4r man k\u00f6per en begagnad bostad d\u00e5? Vad g\u00e4ller d\u00e5? I stort sett k\u00f6per man bostaden i befintligt skick, s\u00e5 det \u00e4r b\u00e4st att kontrollera den ordentligt innan \u00f6vertagandet. H\u00e4r finns t.ex ingen garanti p\u00e5 gamla vitvaror och dylikt utan det \u00e4r b\u00e4st att ha det i \u00e5tanke n\u00e4r man f\u00f6rhandlar om priset fr\u00e5n b\u00f6rjan. Dock finns lagstiftning om dolda fel, men i princip g\u00e4ller det bara st\u00f6rre fel som t.ex sprickor i husgrunden etc, och det g\u00e4ller n\u00e4r s\u00e4ljaren medvetet har undanh\u00e5llit information om felen. Om man uppt\u00e4cker n\u00e5got s\u00e5dant och inte kommer \u00f6verens med s\u00e4ljaren s\u00e5 f\u00e5r det tas till domstol vilket medf\u00f6r b\u00e5de kostnader samt tar tid! Det \u00e4r dock ganska ovanligt att hitta st\u00f6rre fel och erfarna m\u00e4klare tar oftast inte in \u201cproblemobjekt\u201d s\u00e5vida inte problemen avspeglar sig i ett l\u00e4gre pris och k\u00f6paren blir informerad.<\/p>\n
Skillnader i priser? Vad \u00e4r b\u00e4st att investera i?
\nN\u00e4r jag b\u00f6rjade att arbeta som m\u00e4klare p\u00e5 Costa del Sol \u00e5r 2001 s\u00e5 var det faktiskt billigare att k\u00f6pa p\u00e5 ritning \u00e4n n\u00e5got som var byggt. Under 90-talet byggdes knappt n\u00e5gonting h\u00e4r och priserna skenade i h\u00f6jden mellan 1999 och 2006. P\u00e5 senare \u00e5r har det dock blivit tv\u00e4rt om, speciellt sedan 2016 d\u00e5 nyproduktion blivit mycket popul\u00e4rt tack vare modernare l\u00f6sningar och design.<\/p>\n
S\u00e5 f\u00f6r tillf\u00e4llet \u00e4r begagnade bost\u00e4der generellt sett billigare \u00e4n nyproduktion.<\/p>\n
D\u00e5 jag talar med kunder f\u00f6rs\u00f6ker jag komma till botten med vilka behov de har och vad som passar b\u00e4st. Ofta vill en kund \u201cha allt\u201d och till ett billigt pris; n\u00e4ra till stranden, panorama utsikt, modernt, garage, hiss osv. Men ofta \u00e4r det som ligger i l\u00e4gen n\u00e4ra strand \u00e4ldre bost\u00e4der \u2013 de flesta av de b\u00e4sta tomterna blev ju bebyggda f\u00f6r l\u00e4nge sen. Och n\u00e4r det g\u00e4ller nyproduktion p\u00e5 t.ex. front line beach s\u00e5 blir prislappen d\u00e4refter. S\u00e5 om kunden har en viss budget blir ofta valet mellan en nyproduktion som ligger lite l\u00e4ngre fr\u00e5n stranden och en \u00e4ldre bostad som ligger bra till, men som beh\u00f6ver renoveras.<\/p>\n
M\u00e5nga m\u00e4klarf\u00f6retag, v\u00e5rt inklusive, har speciella avdelningar som hj\u00e4lper kunder att renovera bost\u00e4der n\u00e4r det beh\u00f6vs. Det blir en komplett service d\u00e4r kunden har m\u00f6jlighet att v\u00e4lja r\u00e4tt l\u00e4ge framf\u00f6r nytt ifall det \u00e4r det som st\u00e5r h\u00f6gst p\u00e5 deras \u00f6nskelista. Kunden f\u00e5r v\u00e4lja design och material, f\u00e5r ett fast pris och tidsram, och sen \u00e4r det klart n\u00e4r de kommer!<\/p>\n
Vissa andra kunder f\u00f6redrar att k\u00f6pa n\u00e5got nytt f\u00f6r att hela komplexet ska andas ny design och smarta l\u00f6sningar.<\/p>\n
Det viktiga \u00e4r att t\u00e4nka p\u00e5 att det inte finns n\u00e5got som \u00e4r r\u00e4tt eller fel. Det finns bara olika behov och olika smak. Det \u00e4r m\u00e4klarens uppgift att lyssna p\u00e5 kundens id\u00e9er och behov f\u00f6r att kunna analysera och f\u00f6resl\u00e5. M\u00e5nga g\u00e5nger blir det helt annorlunda \u00e4n kunden f\u00f6rst t\u00e4nkt sig, och ofta mycket b\u00e4ttre n\u00e4r de f\u00e5r se olika m\u00f6jligheter!<\/p>\n
H\u00e4r kommer ocks\u00e5 olika typer av kunder in i bilden \u2013 k\u00f6per man enbart till sig sj\u00e4lv, f\u00f6r att hyra ut eller rent av som investering f\u00f6r att renovera och \u00e5ters\u00e4lja?<\/p>\n
Om man k\u00f6per f\u00f6r att renovera och \u00e5ters\u00e4lja \u00e4r det bra att teama upp med en bra m\u00e4klare som kan hj\u00e4lpa att hitta r\u00e4tt objekt. Kanske de f\u00e5r in ett arv eller en konkursf\u00f6rs\u00e4ljning som kan vara av intresse? Om man investerar i ett renoveringsobjekt f\u00f6r att s\u00e4lja \u00e4r det b\u00e4st att g\u00f6ra det i ett spanskt SL-bolag eller som enskild firma (autonomo). Man kan d\u00e5 betala en l\u00e4gre ITP skatt vid k\u00f6p p\u00e5 enbart 2%, men man m\u00e5ste \u00e5ters\u00e4lja inom fem \u00e5r. Man kan ocks\u00e5 dra av kostnaderna f\u00f6r renoveringen mot bolagsskatten. Som privatperson f\u00e5r man inte dra av renovationskostnaden mot vinstskatten!<\/p>\n
Var ute i tid!
\nN\u00e4r det kommer till ren investering i en nyproduktion s\u00e5 \u00e4r det b\u00e4st att vara tidigt ute. N\u00e4r det g\u00e4ller nyproduktion s\u00e5 kr\u00e4ver den finansierande banken generellt sett att minst 30% (ibland mer) av bost\u00e4derna ska vara reserverade innan de \u00e4r villiga att finansiera byggnationen. N\u00e5got f\u00f6renklat kan vi s\u00e4ga att det inneb\u00e4r att byggherren f\u00f6rst l\u00e4gger ut f\u00f6r att k\u00f6pa marken, rita projektet, och s\u00f6ka bygglov medan banken betalar f\u00f6r sj\u00e4lva byggnationen via en finansiering. De ger givetvis ocks\u00e5 ut bankgarantier till k\u00f6parna. Men det \u00e4r h\u00e4r som de tidiga investerarna kommer in i bilden. F\u00f6r att komma ig\u00e5ng s\u00e5 beh\u00f6ver byggherren snabbt f\u00e5 reservationer f\u00f6r de f\u00f6rsta 30% av projektet och erbjuder d\u00e4rf\u00f6r l\u00e4gre priser i b\u00f6rjan.<\/p>\n
Eftersom det ofta tar tv\u00e5 till tre \u00e5r fr\u00e5n den f\u00f6rsta f\u00f6r-lansering till dess att bygget st\u00e5r klart \u00e4r det ofta investerare som k\u00f6per upp de f\u00f6rsta. Ibland talar vi om en uppg\u00e5ng p\u00e5 mellan 20- 30% mellan f\u00f6r-lanseringspriserna och de priser som betalas n\u00e4r nybyggnationen st\u00e5r klar. Givetvis finns en del nackdelar att reservera i ett s\u00e5 tidigt skede, fr\u00e4mst kan det ofta uppst\u00e5 f\u00f6rseningar i bygget, men f\u00f6r en investerare spelar det ofta inte s\u00e5 stor roll. Det h\u00e4nder i vissa fall ocks\u00e5 att projektet kanske inte blir av, men d\u00e5 ska man s\u00e5 klart f\u00e5 tillbaka sina pengar.<\/p>\n
Alla pengar som betalas efter att bygglovet \u00e4r beviljat m\u00e5ste garanteras av en bank eller en speciell f\u00f6rs\u00e4kring f\u00f6r k\u00f6parens lagstadgade trygghet. Om en byggherre inte vill ge bankgarantier s\u00e5 k\u00f6p inte d\u00e4r utan anm\u00e4l det!<\/p>\n
Om du \u00e4r i k\u00f6ptankar s\u00e5 leta upp en bra och v\u00e4letablerad m\u00e4klare i omr\u00e5det du \u00e4r intresserad i. De kan hj\u00e4lpa dig att hitta r\u00e4tt tack vare sin erfarenhet och sina kontakter. Att f\u00e5 en bra START \u00e4r det viktigaste i ditt Spanien-\u00e4ventyr!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Vad \u00e4r b\u00e4st \u2013 att k\u00f6pa nyproduktion eller n\u00e5got som \u00e4r byggt sedan tidigare? Vilka garantier finns? Vad \u00e4r skillnaden i skatter och avgifter \u2013 varf\u00f6r \u00e4r det dyrare att k\u00f6pa en nyproduktion? Av fastighetsm\u00e4klare & Vd Christofer Fogelberg Tel. 952 90 48 90 chris@startgroup.com Alla dessa fr\u00e5gor f\u00e5r vi ofta av skandinaver som s\u00f6ker […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":7991,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[4,37],"tags":[],"class_list":["post-7990","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artiklar","category-hem-bostad"],"yoast_head":"\n